Как заключить договор аренды, если арендатор оплачивает ремонт и эксплуатационные расходы в счет арендной платы?

Добрый день, всем. 
В собственности ФЛ  офисное помещение в БЦ. 
У ФЛ имеется ИП (доход 6 %) 
Планируется сдача аренду дружественному ЮЛ (ОСН)
В помещениях необходимо  сделать ремонт за который будет рассчитывайся ЮЛ арендатор безналичным расчетом напрямую с подрядчиком по работам и поставщиками строительных и отделочных материалов. 
По факту стоимость ремонта идет в зачет аренды за год. 
А также УК выставляет эксплуатационные расходы с НДС на ФЛ.
Вопрос: 
1. Как заключить договор между ЮЛ и ИП что бы оплаты по ремонту  не попадали  в доходы ИП.  
Каковы риски обеих субъектов если ИП сдает без арендной платы помещение  на 1 год  в зачет оплаты ремонта, но не показывает это  как доход? Прошу давать комментарии из практики , а не только как написанно в НК РФ. И  так понятно что это зачет и по идее доход возникает, но проверить налоговики практически ни как не могут.
Как максимально обезопасить обе организации от налоговых притязаний?
 
2. Может ли арендатор напрямую оплачивать эксплуатационные расходы с НДС в управляющую компанию в течении того же года когда арендует помещение в счет оплаты ремонта. как это отразить в договоре или дополнительном соглашении( возможно 3х стороннем ЮЛ,ИП, УК. не хочется терять нас который можно взять к зачету и дополнительно попадать на 6 процентов (ИП и ЮЛ дружественные поэтому  и заинтересованы в экономии налогов друг друга).

За ранее благодарю за за ваши ответы и комментарии.